各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，市有關(guān)單位：

　　《晉江市工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地實施辦法》已經(jīng)市政府第47次常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　晉江市人民政府辦公室        

　　2024年3月22日        

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晉江市工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)

服務(wù)業(yè)用地實施辦法

　　為進一步鼓勵企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，盤活利用低效用地，提高土地利用效率，促進城市更新和高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《自然資源部 福建省人民政府關(guān)于印發(fā)<泉州市盤活利用低效用地試點工作方案>的通知》（自然資發(fā)〔2022〕178號）文件精神，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。

　　一、適用范圍

　　已納入城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫的工業(yè)（倉儲）用地，允許土地使用權(quán)人按照規(guī)定申請改變土地用途為商業(yè)、商務(wù)金融、娛樂、餐飲、旅館等不可分割銷售商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（商品住宅除外）。

　　二、申請條件

　　申請改變土地用途應(yīng)同時符合以下條件：

　?。ㄒ唬┪戳腥胝鞯夭疬w范圍；

　?。ǘ┳兏笥猛痉显敿?xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃）；

　　（三）已取得不動產(chǎn)權(quán)證書；

　?。ㄋ模o查封、無抵押（經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的除外）等限制權(quán)利情形；

　?。ㄎ澹┤羯婕氨Ａ艚ㄖ锏?，建筑物改變使用功能后，應(yīng)符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計、消防等相關(guān)技術(shù)要求；

　?。┤羯婕伴e置土地的，應(yīng)不屬于企業(yè)自身原因造成的方可提出申請。

　　三、辦理流程

　?。ㄒ唬┲贫ǚ桨?。土地使用權(quán)人根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃、現(xiàn)狀及擬策劃項目業(yè)態(tài)制定工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地項目實施方案（以下簡稱“項目實施方案”，格式詳見附件）。主要內(nèi)容包括：改造地塊概述、改造方式、擬改造地塊的詳細(xì)規(guī)劃、資金來源與籌措辦法、進度安排與保障措施、預(yù)期成效等，并附必要的圖件，包括：土地利用現(xiàn)狀圖、地塊套合國土空間規(guī)劃圖和詳細(xì)規(guī)劃圖、擬改造項目現(xiàn)狀測繪圖、現(xiàn)狀建筑處置圖（在現(xiàn)狀測繪圖基礎(chǔ)上，標(biāo)明各建筑的處置方式，包括保留、改造、拆除等）、擬改造項目規(guī)劃總平面圖。涉及電鍍、化工、制革、造紙、印染等行業(yè)的，應(yīng)按照《企業(yè)拆除活動污染防治技術(shù)規(guī)定（試行）》（環(huán)保部公告2017年第78號）的相關(guān)規(guī)定制定拆除活動污染防治方案。

　　（二）申請。申請人持不動產(chǎn)權(quán)證書、項目實施方案等材料，向宗地所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會提出改變土地用途申請。

　　對納入全市建設(shè)用地土壤環(huán)境聯(lián)動監(jiān)管范圍的地塊在申請改變土地用途時，依照《泉州市生態(tài)環(huán)境局 泉州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于進一步加強建設(shè)用地土壤環(huán)境聯(lián)動監(jiān)管的通知》（泉環(huán)?！?023〕295號）嚴(yán)格落實土壤污染狀況調(diào)查評估工作。

　?。ㄈ徍?。宗地所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會對宗地是否列入征地拆遷范圍、是否取得不動產(chǎn)權(quán)證、是否符合詳細(xì)規(guī)劃、是否屬于企業(yè)自身原因造成的閑置土地、保留建筑是否存在違法建設(shè)情形等條件進行審核，符合要求的出具書面意見向市政府請示。

　　對保留建筑物的，申請人應(yīng)委托在泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局登記備案的第三方鑒定機構(gòu)進行建筑可靠性鑒定，出具符合結(jié)構(gòu)安全性要求的《房屋結(jié)構(gòu)可靠性鑒定報告》；委托有資質(zhì)的消防安全評估機構(gòu)開展消防安全評估，出具《消防安全評估合格報告》。

　?。ㄋ模﹫笈?。市政府批轉(zhuǎn)市自然資源局對改變土地用途是否符合規(guī)劃、市人防辦對保留建筑物是否取得人防審批手續(xù)、泉州市晉江生態(tài)環(huán)境局對宗地是否符合環(huán)保要求等審核提出意見后，符合條件的，由市自然資源局匯總上報市政府常務(wù)會議研究。

　?。ㄎ澹┖硕ㄒ?guī)劃條件。市政府常務(wù)會研究同意后，市自然資源局出具規(guī)劃條件明確申請用地的土地面積、用途、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)和停車位及物業(yè)用房等配套設(shè)施要求。宗地范圍內(nèi)的部分用地，已被規(guī)劃為基礎(chǔ)設(shè)施用地、城市綠地、鄰避設(shè)施用地等公共設(shè)施用地的，應(yīng)按規(guī)劃要求進行使用。

　?。┰u估。市自然資源局委托有資質(zhì)的評估公司按正常市場價格進行評估，報市地價評估小組成員會議研究確定應(yīng)補繳的土地價款后，上報市政府批復(fù)。

　?。ㄆ撸┕?。市政府批復(fù)后，在福建省土地使用權(quán)出讓管理系統(tǒng)錄入地塊信息，并在福建省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)以及晉江市人民政府門戶網(wǎng)站同步進行公示，公示期不少于5日。

　?。ò耍┖炗喓贤?。公示期滿無異議的，市自然資源局與土地使用權(quán)人簽訂土地出讓合同的合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同，土地使用權(quán)人在市政府批復(fù)文件下達之日起60日內(nèi)，一次性付清國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款。

　?。ň牛┺k理手續(xù)。

　　1．屬空地新建或全部拆除重建的，土地使用權(quán)人補繳土地出讓金、相關(guān)稅費后，可以先行辦理土地不動產(chǎn)權(quán)證。土地使用權(quán)人按新用途委托有資質(zhì)的設(shè)計單位編制建筑設(shè)計方案，持土地不動產(chǎn)權(quán)證等材料向市自然資源局申請辦理工程規(guī)劃許可證；向市住建局申請辦理施工許可證、消防審批手續(xù)；向市人防辦申請辦理人防審批手續(xù)。項目建設(shè)完成后，由建設(shè)單位向市住建局、自然資源局、人防辦等相關(guān)部門申請聯(lián)合驗收，取得規(guī)劃、檔案、消防、人防等專項驗收合格證明及竣工驗收備案表后，按新用途申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證并投入使用。

　　2．屬保留建筑物改造的，土地使用權(quán)人補繳土地出讓金、相關(guān)稅費后，按新用途委托有資質(zhì)的設(shè)計單位編制建筑設(shè)計方案，持土地出讓合同等材料向市自然資源局申請辦理工程規(guī)劃許可證；涉及違法建設(shè)的應(yīng)由屬地鎮(zhèn)街、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)依法依規(guī)先行處置完畢；向市住建局申請辦理施工許可證、消防審批手續(xù)；向市人防辦申請辦理人防審批手續(xù)。項目改造建設(shè)完成后，由建設(shè)單位向市住建局、自然資源局、人防辦等相關(guān)部門申請聯(lián)合驗收，取得規(guī)劃、檔案、消防、人防等專項驗收合格證明及竣工驗收備案表后，按新用途申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證并投入使用。

　　四、鼓勵措施

　?。ㄒ唬┰试S宗地內(nèi)部分工業(yè)（倉儲）用地改變土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地進行混合開發(fā)，但改變的部分及剩余部分均應(yīng)能滿足獨立使用要求，在出具規(guī)劃條件時應(yīng)明確各土地用途計容建筑面積?；旌嫌玫貞?yīng)當(dāng)整體持有，在不動產(chǎn)登記時，對屬商業(yè)服務(wù)業(yè)用途部分按商業(yè)服務(wù)業(yè)用地登記，對屬工業(yè)用途部分按工業(yè)用地登記，同時在產(chǎn)權(quán)證書附記上記載“宗地屬工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)混合用地”，并列明各種土地用途的計容建筑面積。

　?。ǘ└脑祉椖可婕斑吔堑?、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)零星土地的，在零星土地總面積不超過改造土地總面積的10%且不超過5畝、規(guī)劃統(tǒng)籌確需一并改造利用的，按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收后，允許以協(xié)議方式供應(yīng)給改造項目作為增資擴產(chǎn)用地。

　　五、監(jiān)管要求

　　土地使用權(quán)人在簽訂土地出讓合同的合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)晉江市建設(shè)用地全流程監(jiān)管實施方案的要求，與宗地所在鎮(zhèn)（街道）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)簽訂項目投資監(jiān)管協(xié)議，明確產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、投資強度、畝均稅收、開竣工時間、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)要求及違約責(zé)任。

　　六、部門職責(zé)

　?。ㄒ唬┦凶匀毁Y源局負(fù)責(zé)審核申報項目是否納入低效用地數(shù)據(jù)庫；審核項目實施方案是否符合國土空間規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求；審核項目是否屬于企業(yè)自身原因造成的閑置土地；核發(fā)相關(guān)規(guī)劃許可文件；簽訂土地出讓合同的合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同；明確補繳地價標(biāo)準(zhǔn)及時限，進行不動產(chǎn)權(quán)登記。

　?。ǘ┦凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)辦理消防、施工許可等基建手續(xù)，負(fù)責(zé)對項目方案有關(guān)消防部分進行審查；負(fù)責(zé)對辦理施工許可的建筑工程進行質(zhì)量安全監(jiān)督。

　?。ㄈ┦谐鞘泄芾砭重?fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)街依法依規(guī)辦理違法建設(shè)案件。

　?。ㄋ模┦腥嗣穹揽辙k公室負(fù)責(zé)審核保留建筑物是否取得人防審批手續(xù)。

　?。ㄎ澹┤菔袝x江生態(tài)環(huán)境局會同晉江市自然資源局按權(quán)限組織或參與建設(shè)用地的土壤污染狀況調(diào)查報告專家評審，指導(dǎo)建設(shè)單位做好環(huán)境影響評價工作。

　　七、其他事項

　?。ㄒ唬┤魧賴袆潛艿墓I(yè)（倉儲）用地，應(yīng)先行辦理劃撥補辦出讓手續(xù)，方可提出申請。

　?。ǘ┍巨k法由晉江市自然資源局承擔(dān)具體解釋工作。

　?。ㄈ?本辦法自2024年4月22日起施行，有效期至2027年9月30日止。有效期內(nèi)，如遇法律、法規(guī)、規(guī)章或政策調(diào)整，則從其規(guī)定。

　　附件：工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地項目實施

　　方案

　　附件

工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)

用地項目實施方案

　　一、改造地塊概述

　　1．宗地位置：該宗地位于      。

　　2．東西四至：東至     、西至     、南至     、北至     。

　　3．用地面積：宗地總用地面積為     ㎡。

　　4．土地權(quán)屬：      公司于     通過     所得，不動產(chǎn)權(quán)證號為     。

　　5．現(xiàn)狀用途：     用地。

　　6．現(xiàn)狀指標(biāo)：地上有   幢建筑，總建筑面積約     ㎡，現(xiàn)狀容積率     ，建筑密度     。

　　7．投入產(chǎn)出：土地系     所得，目前      投產(chǎn)。

　　8．規(guī)劃情況：改造地塊符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

　　二、擬改造地塊的詳細(xì)規(guī)劃

　　根據(jù)《    控制性詳細(xì)規(guī)劃》，項目總用地面積為    ㎡，規(guī)劃用地質(zhì)為       ，    ＜容積率＜    ，    %＜建筑密度＜    %，綠地率≥    %，建筑高度＜    米。

　　項目擬分    期實施改造。

　　1．第一期規(guī)劃。        。

　　2．第二期規(guī)劃。        。

　　…………

　　三、補償安置辦法

　　項目不動產(chǎn)所有權(quán)均歸    所有，由我司自行改造，不需要補償安置。

　　四、資金來源與籌措辦法

　　本項目改造資金約需    萬元，資金構(gòu)成包含：

　　1．土地成本約    萬元；

　　2．補繳土地差價約    萬元；

　　3．納稅成本約    萬元；

　　4．改造成本約    萬元；

　　項目所有資金均由    出資改造，    籌措。    

　　五、進度安排與保障措施

　　1．第一期規(guī)劃改造開竣工時間：

　　自簽訂土地出讓合同之日起    個月內(nèi)完成改造項目規(guī)劃建設(shè)手續(xù)辦理并開工；

　　自改造項目開工之日起    個月內(nèi)完成竣工驗收；

　　自改造項目竣工驗收之日起進行招商，    個月內(nèi)正式投入使用。

　　2．第二期規(guī)劃改造開竣工時間：

　　于    年    月    日啟動對本項改造規(guī)劃建設(shè)手續(xù)辦理，預(yù)計    個月內(nèi)完成手續(xù)辦理并開工。

　　自改造項目開工之日起    個月內(nèi)完成竣工驗收；

　　自改造項目竣工驗收之日起進行招商，    個月內(nèi)正式投入使用。

　　3．稅收貢獻：

　　項目第一期改造完成后預(yù)計可產(chǎn)生約    萬元/年稅收；第二期改造完成后預(yù)計可產(chǎn)生約    萬元/年稅收。

　　六、歷史遺留問題

　　…………

　　七、圖件

　　1．在標(biāo)準(zhǔn)時點的土地利用現(xiàn)狀圖（1:10000—1:2000）上標(biāo)示改造地塊的四至范圍。

　　2．在國土空間規(guī)劃圖（1：10000或1：5000）上標(biāo)示改造地塊的四至范圍。

　　3．在控規(guī)圖上標(biāo)示改造地塊的四至范圍。

　　4．?dāng)M改造項目現(xiàn)狀測繪圖（標(biāo)注現(xiàn)狀建筑容積率、建筑密度、綠地率、建筑功能等）。

　　5．現(xiàn)狀建筑處置圖（在現(xiàn)狀測繪圖基礎(chǔ)上，標(biāo)明各建筑的處置方式，包括保留、改造、拆除等）。

　　6．?dāng)M改造項目規(guī)劃總平面圖。

　　實施主體：          

　　時間：